Vous êtes propriétaire d'un local professionnel — appartement avec bureau dédié, studio transformé en espace de travail, local commercial acheté à titre personnel — et vous exercez votre activité via une SASU ou une EURL. Pouvez-vous louer ce local à votre propre société ?
La réponse est oui, mais à des conditions strictes. Le loyer doit correspondre à la réalité du marché, la convention doit être formalisée, et la fiscalité côté bailleur (vous) est bien différente de celle côté locataire (votre société). Mal ficelé, ce montage peut être requalifié en acte anormal de gestion — avec des conséquences fiscales lourdes.
Le principe : vous, bailleur — votre société, locataire
Le schéma est le suivant : vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à titre personnel (ou via une SCI). Votre SASU ou EURL loue ce local pour y exercer son activité. Vous percevez un loyer en tant que bailleur, et votre société déduit ce loyer comme charge d'exploitation.
Ce montage est légal et utilisé par de nombreux freelances, notamment lorsqu'ils ont investi dans un bien immobilier professionnel et souhaitent générer des revenus locatifs tout en déduisant le loyer de leur société.
Attention cependant : la relation entre vous et votre propre société est scrutée de près par l'administration fiscale. Le principe d'indépendance économique doit être respecté, même entre une personne et sa propre société.
Condition fondamentale : le loyer de marché
L'article 39 du CGI interdit à une société de déduire des charges qui ne correspondent pas à une contrepartie réelle et normale. Un loyer manifestement excessif ou insuffisant peut être requalifié en acte anormal de gestion.
Concrètement :
- Loyer trop élevé : la fraction excédant le prix du marché est réintégrée dans le bénéfice imposable de la société (elle ne peut pas être déduite). Elle peut aussi être requalifiée en revenus distribués soumis à flat tax 31,4 % dans vos mains.
- Loyer insuffisant ou gratuit : l'administration peut estimer que la société bénéficie d'un avantage anormal, et réintégrer un loyer fictif dans le bénéfice imposable de la société.
- Loyer au prix du marché : situation idéale, aucun risque de requalification.
Pour justifier votre loyer, comparez avec des annonces de locaux similaires dans votre secteur géographique (surface, état, localisation). Conservez ces éléments comparatifs dans votre dossier.
Le bail commercial : obligatoire ou pas ?
Si votre SASU ou EURL loue un local pour y exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle, le bail est soumis au statut des baux commerciaux (art. L145-1 Code de commerce) : durée minimale 9 ans, droit au renouvellement pour le locataire, indemnité d'éviction si congé donné par le bailleur.
Pour une activité libérale (consultant, développeur, designer) exercée en SASU ou EURL, la loi n'impose pas nécessairement un bail commercial — une convention d'occupation précaire ou un bail professionnel (durée minimale 6 ans) peut suffire.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de formaliser la relation par un écrit, même si vous êtes seul des deux côtés de la transaction. Un simple accord verbal n'est pas opposable en cas de contrôle.
La convention doit mentionner : identification des parties, description du bien loué, montant du loyer, date de prise d'effet, durée et conditions de révision.
Fiscalité côté bailleur : revenus fonciers ou BIC ?
Les loyers que vous percevez sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers si le local est loué nu (non meublé), ou en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'il est loué meublé ou équipé.
Location nue : revenus fonciers
C'est le régime le plus courant pour un local professionnel loué à sa propre société. Deux options selon le montant des loyers annuels :
| Régime | Condition | Fonctionnement |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers bruts ≤ 15 000 €/an | Abattement forfaitaire 30 % — reste imposable à la TMI + 17,2 % PS |
| Régime réel foncier | Loyers > 15 000 €/an ou sur option | Déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux entretien |
Au régime réel foncier, les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter le local sont déductibles. Si vous avez financé votre local à crédit, le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-foncier.
À noter : les revenus fonciers sont soumis à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas de flat tax possible sur les revenus fonciers (contrairement aux dividendes SASU).
Location meublée ou équipée : BIC LMNP
Si vous louez un bureau équipé (mobilier, équipements), vous basculez dans le régime BIC de la location meublée non professionnelle (LMNP). Vous pouvez alors amortir le bien sur le plan comptable (2-3 %/an hors terrain), ce qui peut annuler totalement le résultat fiscal — et donc ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux sur les loyers pendant de nombreuses années.
C'est l'un des avantages majeurs du régime LMNP réel par rapport aux revenus fonciers. Voir notre article détaillé sur le LMNP pour freelance.
TVA : l'option pour la location nue professionnelle
Par défaut, la location nue d'un local professionnel est exonérée de TVA. Cela signifie que :
- Vous ne facturez pas de TVA sur le loyer
- Vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les travaux ou achats liés au local
Cependant, si votre locataire (votre SASU ou EURL) est assujetti à TVA, il est souvent intéressant d'opter pour la TVA sur la location (art. 260-2° CGI). Dans ce cas :
- Vous facturez le loyer + TVA 20 % (le loyer HT reste identique)
- Votre société récupère cette TVA immédiatement → effet trésorerie nul pour votre société
- Vous récupérez la TVA sur tous vos travaux et achats liés au local (rénovation, équipements…)
L'option TVA sur la location se fait par une simple lettre à la DGFiP. Elle est irrévocable tant que le local est loué à un assujetti, et engagée pour une durée de 9 ans minimum.
Si votre société est en franchise de TVA (CA < 37 500 €), l'option TVA n'est pas avantageuse car votre société ne pourra pas récupérer la TVA sur les loyers.
Fiscalité côté société : déduction du loyer
Pour votre SASU ou EURL à l'IS, le loyer versé est une charge déductible à 100 % (compte 6132 « locations immobilières » ou 6135 « locations mobilières »), à condition :
- Que le loyer corresponde au prix du marché
- Que le local soit effectivement utilisé pour l'activité de la société
- Que la convention soit formalisée par écrit
À l'IS PME 15 % (jusqu'à 42 500 € de bénéfice) : chaque euro de loyer déduit génère 15 centimes d'économie d'IS. Au taux normal 25 % : 25 centimes.
Cas chiffré : SASU 80 000 € CA, bureau de 40 m² à 800 €/mois
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Loyer mensuel HT (au prix du marché) | 800 €/mois |
| Loyer annuel HT | 9 600 €/an |
| Économie IS (taux 15 % sur bénéfice réduit) | ~1 440 €/an |
| Loyers perçus côté bailleur (vous) | 9 600 €/an |
| Imposition revenus fonciers (TMI 30 % + PS 17,2 %) | ~4 531 €/an |
| Loyers nets après impôt | ~5 069 €/an |
| Gain net combiné (économie IS – impôt sur loyers) | ~1 440 € économisé − impôt déjà payé sur loyers |
Ce schéma n'est pas neutre fiscalement. L'économie IS est réelle, mais les loyers que vous percevez sont imposés à votre TMI (ici 30 %) + prélèvements sociaux 17,2 %. La pertinence dépend fortement de votre situation fiscale personnelle et du financement du bien.
Le montage devient vraiment intéressant lorsque :
- Vous avez un emprunt sur le local : les intérêts réduisent le revenu foncier net imposable
- Vous êtes en régime LMNP réel et pouvez amortir le bien : le résultat fiscal est réduit à zéro, donc pas d'impôt sur les loyers
- Votre société est à l'IS au taux plein 25 % : l'économie IS est plus forte
Le piège de la SCI à l'IS
Certains freelances logent leur local dans une SCI soumise à l'IS (plutôt qu'à l'IR), pensant bénéficier du taux réduit 15 % sur les loyers perçus. C'est une erreur fréquente : la SCI à l'IS est soumise à la taxe sur les salaires(art. 231 CGI) si elle n'est pas assujettie à TVA, et surtout, la plus-value à la revente du bien est calculée sans abattement temporel — contrairement à une détention en nom propre où la plus-value immobilière est exonérée après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Pour un local professionnel détenu à titre personnel, la SCI à l'IS est rarement pertinente pour un freelance solo. La SCI à l'IR avec option TVA est souvent plus simple et aussi efficace.
Convention de mise à disposition gratuite vs location payante
Certains associés choisissent de mettre à disposition leurs locaux à titre gratuit, sans loyer. C'est possible, mais l'administration peut estimer que la société bénéficie d'un avantage anormal et réintégrer un loyer fictif dans son bénéfice. À l'inverse, vous ne pouvez déduire aucune charge personnelle liée au local (intérêts d'emprunt, taxe foncière) puisque vous ne percevez aucun loyer.
La solution intermédiaire — louer au prix du marché, déclarer les revenus fonciers, déduire les charges réelles — est généralement la plus saine fiscalement et juridiquement.
Pour une simple quote-part de domicile (un bureau dans votre appartement), la note de frais reste plus simple et ne nécessite pas de bail. Voir notre article sur le bureau à domicile pour freelance.
Les 6 pièges à éviter
- Loyer non documenté au prix du marché : gardez des captures d'annonces immobilières comparables (même quartier, même surface, même état) datées du jour de signature du bail.
- Absence de convention écrite : un accord oral entre vous et votre propre société n'a aucune valeur juridique en cas de contrôle. Rédigez toujours un bail ou une convention d'occupation.
- SCI à l'IS sans prise en compte de la plus-value à la revente : la SCI IS perd l'abattement temporel sur la plus-value immobilière, ce qui peut coûter très cher lors de la cession du local.
- Oublier de déclarer les loyers en revenus fonciers : les loyers reçus de votre propre société sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (ou BIC si meublé). Ils ne disparaissent pas fiscalement du fait que vous êtes des deux côtés de la transaction.
- Option TVA sur location sans vérifier le statut TVA de la société : si votre société est en franchise de TVA, elle ne peut pas récupérer la TVA sur les loyers — l'option TVA vous oblige à collecter de la TVA que votre société ne peut pas récupérer, augmentant le coût réel du loyer.
- Loyer excessif pour se rémunérer davantage via la location : tenter de se verser un complément de rémunération via un loyer surévalué est un risque réel d'abus de droit (art. L64 LPF). La fraction excessive du loyer sera requalifiée en revenu distribué soumis à flat tax 31,4 %.
L'essentiel à retenir
Louer un local à sa propre SASU ou EURL est une stratégie patrimoniale légale et efficace, à condition de respecter trois règles fondamentales : loyer au prix du marché, convention écrite, déclaration des revenus fonciers.
Le montage devient particulièrement intéressant si votre local est financé à crédit (déduction des intérêts), si vous optez pour le LMNP réel (amortissement du bien), ou si votre société est à l'IS au taux normal 25 % (économie IS significative).
En revanche, si vous cherchez simplement à déduire la quote-part d'un bureau dans votre appartement personnel, la note de frais reste la solution la plus simple. La location à votre société prend tout son sens lorsqu'un bien immobilier est acheté spécifiquement pour l'activité professionnelle.
Vous souhaitez comparer l'impact réel de ce montage sur votre revenu net ? Notre simulateur SASU/EURL vous permet de modéliser différents scénarios de rémunération.